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alstria office-REIT kaufen
24.11.2008
HSH Nordbank AG
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Steffen Wollnik, Analyst der HSH Nordbank AG, stuft die Aktie von alstria office-REIT (ISIN DE000A0LD2U1 / WKN A0LD2U) weiterhin mit "kaufen" ein.
Die alstria office REIT AG habe kürzlich Neunmonatszahlen für 2008 vorgelegt, die im Wesentlichen den Erwartungen der Analysten entsprochen hätten. Im Conference Call seien jedoch weniger die Geschäftsahlen besprochen worden, sondern vielmehr die Gefahr, dass die LTV-Grenze der Hauptkreditvereinbarung überschritten werden könnte.
Die Umsätze seien in den ersten neun Monaten im Wesentlichen dank der im Vorjahr getätigten Investitionen um 25% auf 75,8 Mio. EUR gestiegen. Das operative Ergebnis (FFO) habe sich um 35% auf 29,9 Mio. EUR verbessert. Das Nettobetriebsergebnis (EBIT) habe sich indes um 35,8 auf 32,6 Mio. EUR verschlechtert. Allerdings hätten die Geschäftszahlen des Vorjahres einen Bewertungsgewinn auf das Immobilienvermögen von 25,4 Mio. EUR enthalten, während die Wertanpassungen im ersten Halbjahr 2008 einen negativen Einfluss von 29,8 Mio. EUR auf das EBIT gehabt hätten. Im dritten Quartal seien die Immobilien nicht erneut begutachtet worden.
Dies geschehe erst wieder zum Jahresende. Das Konzernergebnis sei um 61,2 auf -5,6 Mio. EUR abgerutscht. Dies entspreche einem Verlust je Aktie von 0,10 EUR. Neben der Neueinschätzung des Immobilienvermögens hätten Bewertungseinbußen auf Finanzderivate sowie investitionsbedingt höhere Zinsaufwendungen zum Fehlbetrag beigetragen. Der Net Asset Value sei im Vergleich zum 31.12.2007 um 4,8% auf 14,81 EUR je Aktie gesunken. Zudem sei die vom REIT-Gesetz vorgeschriebene Eigenkapitalquote von 45% um 80 Basispunkte unterschritten worden. Gefahr für den REIT-Status bestehe jedoch erst dann, wenn die Quote in drei aufeinander folgenden Geschäftsjahren nicht eingehalten werde.
alstria office-REIT habe erneut die finanziellen Ziele des laufenden Geschäftsjahres bestätigt. Danach sollten die Umsatzerlöse auf 101 Mio. EUR und die Funds From Operations (FFO) auf ca. 40 Mio. EUR verbessert werden. Dagegen sei der Plan aufgegeben worden, die Dividende zu erhöhen. Stattdessen solle sie auf dem Niveau des Vorjahres gehalten werden. Die Aktie der alstria office-REIT habe im Zuge der Finanzmarktkrise - wie die meisten Immobilientitel - hohe Einbußen hinnehmen müssen. Eigentlich sollte man erwarten, dass ein Immobilienbestandshalter, der einen stabilen Cash-flow aufzuweisen habe, sich in der aktuellen Lage vergleichsweise gut behaupten könne.
Die Sorge der Investoren, dass die LTV-Grenze der Hauptkreditvereinbarung von 60% überschritten werden könnte, habe dem Aktienkurs jedoch stark geschadet. Per 30. September habe dieser LTV bei 58,7% gelegen. Dem Management der alstria office-REIT sei es seitdem gelungen, diese Rate auf 57,5% zu senken. So sei mit der Deutschen Hypothekenbank ein Kreditvertrag über 95 Mio. EUR geschlossen worden. Diese Mittel seien zusammen mit Erlösen aus Immobilienverkäufen zur Rückführung des Hauptdarlehens verwendet worden.
Durch diese Maßnahme wäre eine Abwertung des Portfolios im vierten Quartal von insgesamt 23 Basispunkte bzw. 72,7 Mio. EUR möglich, ohne dass die LTV-Grenze überschritten werde. Die Geschäftsleitung gehe davon aus, dass das Immobilienportfolio um weitere 40 bis 50 Mio. EUR in diesem Jahr abgeschrieben werden müsse.
Die aktuelle Marktlage dürfte dem Management der alstria office-REIT noch einiges Kopfzerbrechen bereiten. Sollte das Immobilienportfolio stärker abgewertet werden als erwartet, so werde möglicherweise die LTV-Grenze überschritten. Außerdem dürfte die Eigenkapitalquote weiter sinken. Auch wenn der REIT-Status dadurch aktuell noch nicht gefährdet sei, sollte die EK-Quote nicht außer Acht gelassen werden.
Wenn die LTV-Grenzen überschritten würden, wären weitere Refinanzierungen - sofern sie zustande kommen würden - zu deutlich schlechteren Konditionen die Folge. Damit es nicht soweit komme, müsse alstria office-REIT die ihr zur Verfügung stehenden Mittel nutzen. Dazu würden die rechtzeitige Verbesserung der Finanzstruktur, der Verkauf von Immobilien sowie die Wertsteigerung des Portfolios durch aktives Management zählen. Alle Maßnahmen seien in der aktuellen Marktlage mit einigen Schwierigkeiten verbunden.
Aufgrund der Rezession werde der Bedarf an Büroflächen zurückgehen. Die Analysten würden daher ihre bisheriger Erwartung bezüglich des Abbaus von Leerständen korrigieren. Obwohl die Analysten pessimistischer geworden seien, würden sie immerhin noch eine Reduzierung um 10% erwarten. Optimistischer sei man in Bezug auf Wert steigende Maßnahmen durch aktives Portfoliomanagement. Diverse Objekte der alstria office-REIT seien derzeit noch unter dem Marktniveau vermietet. Hier bestünden trotz Rezession noch Steigerungspotenziale (Beispiel: Ohnsorgtheater in Hamburg).
Insgesamt würden die Analysten erwarten, dass es der Geschäftsleitung gelinge, die aktuellen Schwierigkeiten zu meistern. Die geänderten Annahmen in ihrer Planrechnung hätten natürlich Auswirkungen auf das Kurziel. Mittels der Economic Value Added-Methode (EVA®) hätten sie einen fairen Wert von 8,50 EUR je Aktie ermittelt. Zur Reduzierung von 15,10 EUR auf 8,50 EUR habe auch eine gestiegene Risikoprämie beigetragen.
Derzeit notiere die Aktie unter 3,00 EUR. Dies dürfte eher die Panik einiger Investoren in der aktuellen Marktphase oder die eigenen Zwänge, verkaufen zu müssen, widerspiegeln, als den Wert des Unternehmens.
Die Analysten der HSH Nordbank AG empfehlen die Aktie von alstria office-REIT daher weiterhin zum Kauf. Das Kursziel auf Sicht von 12 Monaten liege bei 8,50 EUR. Das Anlagerisiko bleibe aufgrund der Volatilität des Aktienkurses hoch. (Analyse vom 24.11.2008) (24.11.2008/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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